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下表是Turner建設對當時左右完工的NBA場館硬成本(hard cost)資料的統計,再加上曼菲斯新場館的相關資料。

 

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Turner所謂的硬成本是指一個配備齊全的場館,包括固定和非固定式的裝潢、設備和器材預算。但是不包括:(1)土地的取得成本,持有土地的成本,工地拆除,場地準備和/或場址整治的成本;(2)軟成本(soft cost)(例如建築師、工程師、顧問、專家顧問等等);(3)意外損失準備基金;(4)停車場地的成本;和/或(5)場址以外的基礎建設成本;和(6)交易成本。


土地取得成本


在曼菲斯,聖安東尼奧,奧蘭多,鹽湖城,夏洛特(不管是新舊場館),還有克里夫蘭和邁阿密,場館興建的土地都還是由公部門所有,再依不同的開發計畫提供。除了鹽湖城以外,這些場館都不用課徵房產稅(property tax)。在曼菲斯,美金(下同)400萬元的土地取得成本,已經包含在2.5億元的開發預算中。在印第安納波里斯,土地是由Eli Lilly以低於市價賣給市政府,再由市政府從整體計畫中扣除(約940萬元)。在聖安東尼奧,Bexar County已經擁有175畝的土地,並沒有因為土地取得從1.75億元的開發預算中再收取成本。在夏洛特的新場館,市政府得在2003年1月之前取得土地權利。


場地準備成本


在曼菲斯,聖安東尼奧,奧蘭多,鹽湖城,夏洛特(不管是新舊場館)和印第安納波里斯,場地準備的成本都已經包含在整體開發預算中。除了鹽湖城以外,公部門都同意承擔因為土地狀態未知所可能產生的債務和/ 或成本,包括環境回復等等。鹽湖城再發展局(Salt Lake City Redevelopment Agency)補助2,000萬元給NBA球隊,以便球隊取得和準備場地。


軟成本


在曼菲斯,聖安東尼奧,奧蘭多,鹽湖城,夏洛特(不管是新舊場館)和印第安納波里斯,所有軟成本都已經包含在整體開發預算中。一般說來,軟成本不只包括建築師,工程師和所有顧問的成本,還包括所有人代表(Owner’s Representative)。以下幾項是經常在談判中提到是否要包含在軟成本,也因此包含在整體開發預算中的成本:合約各方要進入正式合約關係前的成本;專家顧問的成本,會計師成本,律師協助草擬備忘錄(Memorandum of Agreement,MOA)以及正式文件的成本,新場館促銷活動的行銷人員成本,民調機構,公關機構或是其他為場館建設舉行公投雇用的人員。


意外損失準備基金


規模這樣龐大和複雜的開發案,需要很多意外損失準備基金,以備不時之需。通常這會包括場地意外,設計意外還有整體開發案意外。這樣的基金規模大概是5到10個百分率。在所有跟沙加緬度規模相當的市場,這部份的基金都已經涵蓋在整體開發計畫中。


停車場地


在現今的運動活動,為持有頂級門票的老主顧提供停車場地,已經成為必需。在很多場館,停車場地是頂級門票持有者的加值(“value-added”)福利,而不能替球隊或場館提供額外的收入來源。除了為這些人提供停車場地,還有管理階層和員工停車空間外,場館還得提供廣大的公共停車空間,以應付各式各樣來看比賽或表演的顧客。下面是當時幾座NBA場館所提供的場館內或相鄰地點的停車位數量:

 

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在與沙加緬度規模相當的市場,曼菲斯,聖安東尼奧,奧蘭多,鹽湖城和夏洛特(舊場館)、印第安納波里斯,停車場地的成本都是整體開發計畫的一部份。


場址以外的基礎建設成本


曼菲斯,聖安東尼奧,奧蘭多,鹽湖城和夏洛特(舊場館)、印第安納波里斯,還有克里夫蘭和邁阿密,公部門負責場址以外的基礎建設成本。這部份可能有很多形態,也因為每個場館的需求不同而相異(比如說公共設備變換位置或更新,街道封閉或改道,新的街道、人行道、坡道、封閉式或開放式的室內通道;嶄新或增加照明系統,交通號誌,方向標誌等等)。在整個NBA,即便是全由NBA球隊開發和籌資的場館,公部門都負擔場址以外基礎建設成本的責任。


交易成本


交易成本因為合約各方而生。發行債券的律師顧問費用,籌資和發行成本,資本化利息,債券還本準備金,以及其他因為籌資或發行債券所生的成本。

 

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