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確定了開發案的型態,接下來的問題是由誰負責開發案。在當時(2003年),國王隊以外的29座NBA主場,有19座是由私人-通常是NBA球隊獨資或合資,或者與其他場館的使用者合資(比如說NHL球隊),詳細情形如下表:

 

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這其中的理由有兩種,一是財務因素,一是營運因素。首先,NBA球隊希望確定場館的最後成品,可以完全符合他們的需求,有足夠的設施創造財源,讓他們在聯盟裡維持競爭力,所以他們要能掌握無數細微的決定,確認預算的分配也在掌握之中。其次,一個場館不只是提供籃球比賽使用,還可以舉辦其他各種運動或娛樂活動。不像是棒球場絕大多數時候就只能用來打棒球,所以場館的興建者需要非常小心且謹慎,確認真的可以給各類型的使用者利用-其中有些是現在已知的,有些則是未來可能出現的需求。


因此,由NBA球隊(或者還有NHL球隊)來控制整個場館開發案,是比較符合邏輯且務實的作法,這樣才能確定最後成品可以完全配合自己的營運所需。當然這其中也可能有其他因素參雜,比如說財務因素,政治因素,也因為每個個案有所不同,但是通常NBA球隊選擇自行開發,都是為了以上這兩個財務和營運理由。


在10個由公家開發的場館中,其中4個讓NBA球隊有很大的控制權,分別是克里夫蘭、休士頓、印第安納波里斯和曼菲斯。這四個開發案是標準的公部門和NBA球隊之間「承造商」(Built-to-Suit)的關係,公部門設立一個特殊目的機構(Special Purpose Entity)負責管理開發案,以滿足他們的客戶-也就是NBA球隊的計畫性和設計性需求。這是聯盟中唯四不用和建商簽約,卻又能享有極大控制力的開發案,而休士頓和曼菲斯是其中比較新的例子。


而在這29個開發案裡,有25個由負責開發的一方承擔預算超支的風險,這是因為他們有權利決定設計的過程以及建設的預算,克里夫蘭、休士頓、印第安納波里斯和曼菲斯這部份則是比較微妙的。


休士頓的公部門有成立一家叫做「Harris County Sports Authority」的公司,他們曾經負責過MLB休士頓太空人隊和NFL休士頓德州人隊的場館建設,所以已經有一組具備運動場館興建專業的人馬。相較之下,休士頓火箭隊不僅沒有場館開發,也沒有場館營運的經驗(他們之前在Compaq Center只是承租人),而他們和休士頓公部門以往的關係不是很好。火箭隊知道公部門有專業,也想要好好利用,但是他們不願意釋放出場館設計的控制權力。因為這個原因,由Harris County Sports Authority負責簽約以及管理建商,並且保證在一定的預算和時間表內,完成主要部份的建設,但是火箭隊要維持對設計的控制權,所以承擔預算超支的風險。這是一個「承造商」的例子,Harris County Sports Authority就像是客戶-火箭隊-的營建經理代理人(Agency Construction Manager),只不過由他們和建商簽約。這個案子在2003年秋天完工。


至於克里夫蘭、印第安納波里斯和曼菲斯則比較像是「開發經理承擔風險」(Development Manager At-Risk)的模式。NBA球隊在設計過程給予很大的自由,只監督整個開發案的運作,但是有超過一般不承擔風險的當事人所擁有的同意權。NBA球隊在此只是個普通的「所有人」,公部門則是開發經理-但是後者有預算超支的風險。在克里夫蘭、印第安納波里斯和曼菲斯,這些公部門簽約並且管理建商,也負起在任何階段預算超支的責任,不過在克里夫蘭和印第安納波里斯,超支的情況都並不嚴重。


要特別注意的是,1990年以來,在沙加緬度類似大小的市場,不管由哪方負責開發案,NBA球隊都保有選擇建築師和主要設計顧問的權利。


底下是在沙加緬度類似大小的市場,開發案負責人和承擔預算超支責任一覽表:

 

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【待續】

 

 

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