0122_spt_NETS_stadium.bmp 


2003年10月,沙加緬度市政府和議會為了在國王隊主場ARCO Arena之外,興建一座新的運動娛樂場館,委託了Turnkey Sports, L.L.C.整理NBA場館的出資、興建、發包乃至簽約的各種樣態,儘管這個案子最後因為財政因素並沒有通過,不過我們還是可以透過這份資料了解不少球場興建實務。


原文在這。 


不過需要注意的因為這是2003年所調查的資料,所以有些場館資料可能已經不符現況,在閱讀時要特別留意。


運動場館開發案可以有很多型態,因為受到很多因素影響。最重要的考量點在於設計過程的掌握程度,對最終成果的控制需求度,對預算分配的控制程度,在不同預算項下移轉的能力,完成主要部份的興建時間長短,合約各方的專業知識和能力,還有對預算超支的風險假設。接下來可以看到五種不同的開發案類型:


1.設計-招標-興建(DESIGN-BID-BUILD)

 

1.JPG 


這是最傳統的方式。所有人(Owner)在估計預算或開標之前就和建築師(architect and engineers,A/E)簽約,在主要建築文件完成後,所有人開標給總承包商(General Contractors,GC),最低價者得標。


優點:最安全的方式。費用最低。不確定性最低。
缺點:所有人專業知識要足夠。總承包商參與階段比較晚。定價比較晚。缺少設計彈性。完工速度最慢。可能會造成對抗。


2.設計-興建(DESIGN -BUILD)

 

2.JPG 


所有人和一家公司簽約(通常是建築師和總承包商的合資公司),這家公司再跟各分包商(subcontractor)簽約,並且負責設計和興建整個計畫。


優點:單一來源。初期花費確定。初期時程確定。糾紛較少。所有人參與程度較低。所有人曝險較低。
缺點:所有人掌握度較低。缺乏制衡。可能缺少設計彈性。可能缺乏設計品質。需要一套委外流程。
實例:NFL丹佛野馬隊主場、華盛頓巫師隊主場。


3.委託營建經理或專案經理(AGENCY CM OR PM)

 

3.JPG 


所有人聘請代理人(agent)作為所有人代表(Owner’s Representative,OR),以維護本身利益。這個代表可以是營建經理(Constrcution Manager,CM)或是專案經理(Program Manager,PM)。專案經理的負責範疇會比較廣。不管是營建經理或是專案經理都不親自參與,所以沒有風險,也不是簽約主體。接下來所有人才會跟建築師和總承包商簽約。


優點:不易引起對抗。專家參與階段較早。可以和建築師及總承包商談判並篩選。決策時參考資訊最多。所有人僱用人的延伸。可以比較快速完工。
缺點:非單一來源。專案經理沒有任何保證。欠缺連結。需要誘因或懲罰性條款。
實例:印第安那溜馬隊主場、密爾瓦基公鹿隊主場、曼菲斯灰熊隊主場。


4.營建經理承擔風險(CM-AT-RISK (CM-GC))

 

4.JPG 


所有人在設計階段就和營建經理簽約,在興建前就得到若干服務(比如說預算估計,不同設計等等)。在設計開發過程中,營建經理提供保證最高價(Guaranteed Maximum Price),親自參與其中,而由總承包商再分包給各分包商。


優點:專家參與階段較早。決策時參考資訊最多。初期花費確定。成本超支可能性低。可以比較快速完工。
缺點:可能會造成對抗。所有人專業知識要足夠。增量成本(Incremental Cost)。如果營建經理和總承包商掌握建築師合約,可能會缺少設計彈性。
實例:波士頓塞爾蒂克主場、芝加哥公牛隊主場、克里夫蘭騎士隊主場、達拉斯小牛隊主場、印第安那溜馬隊主場、洛杉磯湖人隊/快艇隊主場、邁阿密熱火隊主場、費城七六人隊主場、波特蘭拓荒者隊主場、聖安東尼奧馬刺隊主場、休士頓火箭隊主場。


5.開發經理承擔風險(DEVELOPMENT MGR-AT-RISK)

 

5.JPG 


第3種型態和第4種型態的混合型。所有人在初期和開發人(Developer)簽約,開發人非所有人,由他和建築師、總承包商或其他顧問簽約。設計階段完成後,開發人提供保證最高價,但是不親自參與。


優點:專家參與階段較早。預算掌握度高。分擔所有人風險。所有人不需太多專業知識。
缺點:可能會造成對抗。所有人控制度較低。球隊參與度較低。預算掌握時間不確定。費用最高。可能缺少設計彈性。可能缺乏設計品質。
實例:MLB舊金山巨人隊主場。


這五種型態還可能產生很多變形,彼此間有些微的差別。而交付的程序可能會是決定哪種型態的因素之一,舉例來說,克里夫蘭,休士頓和曼菲斯的狀況,公部門就是所有人,而球隊對場館設計有「實際的」(de facto)的控制權,所以在實質效果上,球隊像是真正的所有人,而公部門比較像是營建經理。在休士頓,球隊保有對設計的控制權利,所以也承擔預算超支的責任。而在克里夫蘭和曼菲斯,球隊保有對設計的控制權利,但是預算超支卻由公部門負責,以後會更詳細討論這個情況。


【待續】


 

pingping 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(1) 人氣()


留言列表 (1)

發表留言
  • 語冰
  • 有趣的文章

    希望有機會多發表一些.^^
    可惜我的英文能力只能勉強流覽砲嘴文,老是吵誰比較強也挺無趣的..